Der Generationswechsel im Mittelstand ist längst keine abstrakte Prognose mehr. Nach Berechnungen des Instituts für Mittelstandsforschung Bonn steht zwischen 2026 und 2030 bundesweit in rund 186.000 Unternehmen eine Nachfolge an. 57 Prozent der Inhaber im Mittelstand sind laut KfW inzwischen 55 Jahre oder älter, und Hessen zählt zu den Bundesländern mit hohem Nachfolgedruck. Die mittelständisch und handwerklich geprägte Wirtschaftsregion Fulda trifft diese Entwicklung besonders: Die IHK Fulda sieht die Nachfolge als eine der zentralen Herausforderungen für die regionale Wirtschaft.
Die am häufigsten genannte Hürde ist die Suche nach einem geeigneten Nachfolger: 69 Prozent der übergabewilligen Inhaber nennen sie als Schwierigkeit. Bei mehr als jedem vierten der 2024 von den IHKs beratenen Unternehmen steht eine Betriebsaufgabe im Raum. Als häufigsten Grund nennen die IHKs, dass kein geeigneter Nachfolger gefunden wird.
Die Immobilie: oft wertvoller als der Betrieb selbst
Wird ein Betrieb aufgegeben oder ohne Immobilie verkauft, bleibt den Eigentümern häufig das Wertvollste zurück: das Betriebsgrundstück mit Halle, Werkstatt oder Bürogebäude. Nicht selten steckt darin mehr Vermögen als im Unternehmen selbst –
über Jahrzehnte abbezahlt, gepflegt und erweitert. Anders als andere betriebliche Vermögenswerte bleibt die Immobilie nach der Betriebsaufgabe bestehen – ihr Wert hängt jedoch weiterhin von Lage, Zustand und möglichen Nachnutzungen ab. Sie wird aber zur offenen Frage: verkaufen, vermieten oder einer neuen Nutzung zuführen?
Welcher Weg der richtige ist, hängt weniger von der Immobilie ab als von der Lebenssituation. Wer den Erlös für den Ruhestand braucht, für den ist der Verkauf meist die klarste Lösung. Wer laufende Einnahmen bevorzugt, kann vermieten, bleibt damit aber Vermieter mit allen Pflichten. Und manche Objekte eignen sich für eine Umnutzung, etwa wenn aus dem Bürotrakt Praxisräume werden.
„Bei der Betriebsimmobilie hängt viel davon ab, dass sie den richtigen Käuferkreis erreicht – und der ist bei Gewerbeobjekten kleiner und spezieller als bei einem Wohnhaus“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Wer hier gezielt vorgeht, kann den passenden Käuferkreis ansprechen, ohne die Betriebsaufgabe frühzeitig öffentlich zu machen.“
Betriebsimmobilie früh in die Unternehmensnachfolge einbeziehen
Wer eine Übergabe kurzfristig anstrebt, ist im Schnitt bereits über 66 Jahre alt – viele Inhaber beginnen also spät. Bei der Immobilie rächt sich das doppelt: Die Vermarktung einer Betriebsimmobilie braucht Zeit, denn der Kreis möglicher Käufer ist kleiner als bei Wohnobjekten und will gezielt angesprochen werden. Zudem lässt sich die Vermarktung vieler Objekte erleichtern, wenn vor dem Verkauf noch Weichen gestellt werden, etwa indem Unterlagen vervollständigt oder Mietverhältnisse geordnet werden. Heid rät deshalb, die Immobilie nicht als letzten Punkt der Nachfolgeplanung zu behandeln, sondern von Beginn an mitzudenken.
Ein Aspekt wird dabei oft übersehen: Unternehmenswert und Immobilienwert gehören getrennt betrachtet. Wer beides vermischt, macht den Betrieb für Nachfolger unnötig teuer. Die Immobilie separat zu bewerten und gegebenenfalls getrennt vom Betrieb zu übertragen oder zu vermieten, kann deshalb eine Alternative sein: Der Übernehmer muss weniger finanzieren, während der Übergeber einen eigenständigen Vermögenswert behalten kann.
Gewerbeflächen in der Region Fulda sind knapp
Für Eigentümer in Osthessen kommt ein regionaler Faktor hinzu: Gewerbeflächen sind in der Region Fulda knapp, während die zentrale Lage und die gute Verkehrsanbindung den Standort auch für überregionale Unternehmen interessant machen. Die knappe Flächenverfügbarkeit kann die Nachfrage nach geeigneten Bestandsobjekten begünstigen, vorausgesetzt, Preis und Zielgruppe stimmen. „Gerade in einer Region mit knappen Gewerbeflächen ist eine freiwerdende Betriebsimmobilie kein Problemfall, sondern ein gefragtes Gut. Entscheidend ist, dass der Angebotspreis auf einer belastbaren Bewertung beruht und die Vermarktung die richtigen Interessenten erreicht“, so Heid.
Gerade wenn eine Betriebsaufgabe noch nicht öffentlich werden soll, ist eine diskrete Ansprache möglicher Käufer sinnvoll. Eigentümer, die im Zuge der Nachfolgeplanung den Wert ihrer Betriebsimmobilie klären oder einen Verkauf vorbereiten möchten, können sich dabei an Heid Immobilienmakler Fulda wenden, die Gewerbeimmobilien bewerten und diskret oder öffentlich vermarkten. So wird aus der offenen Frage nach der Firmenimmobilie ein geordneter Teil der Nachfolgeplanung – rechtzeitig angegangen, bevor der Zeitdruck die Optionen verengt.