Immobilie vererben? Warum die Schenkung oft die klügere Wahl ist

Das gilt besonders, wenn Immobilien vorhanden sind. Gastautor, Immobilienexperte und zertifizierterf Immobiliengutachter André Heid erklärt nachfolgend, warum besonders das Schenken von Immobilien zu Lebzeiten sehr viele legale Steuerspar-Möglichkeiten eröffnet.

Gerade bei der Übertragung von Immobilien sind viele Emotionen im Spiel. Klar und verständlich, denn bei Immobilien von Eltern oder Großeltern handelt es sich nicht um anonyme Geldbeträge, die auf dem Konto schlummern. Sondern um Werke aus Holz und Stein, die sich die Menschen oft über Jahrzehnte abgespart haben, in denen viel Eigenleistung und noch viel mehr Herzblut steckt.

Doch gerade beim Übertragen der Immobilien auf die nächsten Generationen sollte neben der Emotion auch eine gehörige Portion Taktik und Steuer-Cleverness treten. Denn richtig angestellt, lässt sich bei der Übertragung von Immobilien mit Steuerkniffen viel Geld sparen. Das gilt besonders, wenn die Immobilien zu Lebzeiten an die Kinder oder Enkel weitergereicht werden – daher auch die Formulierung „mit warmer Hand geben“.

Dabei müssen die Übergebenden keineswegs befürchten, dass sie im Seniorenalter in ihrem Eigenheim frühzeitig den vorzeitigen Erben im Schenkungsfall weichen müssen. So lässt sich beispielsweise durch das Eintragen eines Nießbrauchrechts gewährleisten, dass alle Steuervorteile bereits frühzeitig genutzt werden können – und die Erblasser dennoch wohlverdient bis zum letzten Tag in ihrem vertrauten Heim bleiben können.

Üppige Freibeträge im Zehn-Jahres-Takt

Die Schenkung einer Immobilie bietet im Gegensatz zur Vererbung einen wesentlichen steuerlichen Vorteil: Während der Freibeträge bei einer Erbschaft einmalig gelten, können sie im Zuge einer Schenkung alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. So ist es möglich, Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de von hohem Wert steuerfrei auf die gewünschte Person zu übertragen. Prinzipiell kann von der Schenkung eines unbebauten Grundstücks bis hin zur Ge­wer­be­im­mo­bi­lie jedes Haus überschrieben werden.

Bei einer Schenkung fällt keine Grund­er­werb­steu­er an. Mit etwas taktischem Geschick und dem passenden Wertgutachten fällt die Schen­kungs­steu­er geringer aus, als das Finanzamt es sich erhofft. Unter Umständen lässt sich die Schen­kungs­steu­er ganz legal komplett umgehen.

Die steuerlichen Freibeträge, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängen, können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Dank dieser Regelung ist es also möglich, Immobilien über Jahrzehnte ohne steuerliche Abzüge zu überschreiben.

Dank der vorweggenommenen Erbfolge können Sie den Beschenkten selbst auswählen und die im Todesfall greifende gesetzliche Erbfolge umgehen. Stellen Sie sich etwa den Fall vor, dass Sie sich mit Ihrem Sohn oder Ihrer Tochter heftig überworfen haben – und auch nicht absehbar ist, dass sich dieser Streit wieder legt. Das ist menschlich und kommt in den besten Familien vor. In dem Fall möchten Sie aber möglicherweise nicht, dass Ihr Kind (sehr viel) erbt. Mit einer vorweggenommenen Schenkung könnten Sie genau das erreichen. Zwar besteht für alle Kinder ein Pflicht­teils­an­spruch, aber dieser sinkt jährlich um zehn Prozent nach der Schenkung. Somit ist auch dieser innerhalb von zehn Jahren komplett erloschen.

Warum die vorweggenommene Erbfolge gerade im Fall einer energetischen Sanierung Vorteile bringt

Die Schenkung einer Immobilie bietet sich auch und besonders an, wenn die Immobilie aufgrund einer dringend notwendigen energetischen Sanierung aktuell nur einen geringen Wert hat und somit auch entfernte Verwandte oder gute Freunde trotz niedriger Freibeträge als Beschenkte in Frage kommen.

Wichtig dafür: Setzen Sie die Beschenkten über etwaige Unwägbarkeiten und Nachteile der Immobilie in Kenntnis – nicht, dass er Ihre Wohltat am Ende als vergiftetes Geschenk wahrnimmt. Die Beschenkten können in diesem Fall selbst entscheiden, welche energetischen Umbaumaßnahmen sie planen.

Über den Wert einer Immobilie – und damit auch über die Höhe von Erbschaft- oder Schenkungsteuer – gibt es in der Praxis zwischen Immobilienbesitzern und Finanzbehörden häufig große Abweichungen. Auf der sicheren Seite sind Steuerzahler mit einer professionellen Immobilienbewertung in Fulda durch einen Sachverständigen. Dieser inspiziert das Schenkungsobjekt mit eigenen Augen und berücksichtigt dabei Lage, Qualität der Bausubstanz, Bau- und Altlasten, die Wohnfläche sowie objektspezifische Grundstücksmerkmale.

So funktioniert die „Kettenschenkung“ durch beide Elternteile

Eine Schenkung muss innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden – im Fall einer Immobilienschenkung ist außerdem ein Schenkungsvertrag beim Notar abzuschließen.

Die höchsten Freibeträge gelten bei Schenkungen von Ehepartner zu Ehepartner. Alle zehn Jahre lässt sich der Freibetrag voll ausschöpfen. Und nicht nur das: Es gibt sogar Möglichkeiten, die Zehnjahresfrist zu umgehen – mit einer sogenannten Kettenschenkung. Und das funktioniert am Beispiel beschrieben so:

FormularbeginnMöchte beispielsweise eine Mutter ihrem Kind ein Haus im Verkehrswert von 800.000 Euro schenken, kann sie dafür ihren Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Auf die restlichen 400.000 Euro wären dann 15 Prozent Schen­kungs­steu­er fällig.

Wenn aber die Mutter den restlichen Anteil des Hauses ihrem Ehepartner und Vater des Kindes schenkt, lässt sich diese Steuer ganz legal umgehen. Denn der Ehegatte profitiert von seinem eigenen Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro. Im nächsten Schritt verschenkt der Vater seinen Anteil an der Immobilie in Höhe von 400.000 Euro weiter an den Sohn – der wiederum einen zweiten Freibetrag in selber Höhe nutzen kann. Fazit: Das ist etwas komplexer, als wenn beide Elternteile zusammen schenken würden – aber der immense steuerliche Vorteil (0 versus 15 Prozent Steuerbelastung) ist es allemal wert!

Über den Autor:

André Heid ist Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH. Der Immobiliensachverständige hat sich auch auf Energieberatungen und Energieaudits spezialisiert.